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Cuánto cuesta escriturar un departamento en Quintana Roo
Si buscas cuanto cuesta escriturar una casa en la costa, la respuesta corta es esta: el precio del departamento no es el dinero que sale de tu cuenta el día de la firma. En Quintana Roo se suman impuesto de adquisición, honorarios de notario, registro y, si compras como extranjero en zona restringida, el esquema de fideicomiso. Cada partida tiene su propia base. Este texto te ayuda a armar la lista antes de apartar, no a sustituir la cotización de tu notario.
Menotto Group desarrolla vivienda en Tulum y la Riviera Maya desde 2011. Vemos el mismo error en preventa y en entrega: comparar solo el precio de lista y descubrir el cierre cuando ya hay un apartado. Lo que sigue es informativo. No es asesoría fiscal, notarial ni una cotización de una unidad concreta.
El precio del departamento no es el cheque del cierre
Cuanto cuesta escriturar una casa depende del valor de la operación, del municipio y de si la escritura es ya la transmisión de dominio o un paso intermedio de una preventa. El anuncio puede decir un precio de venta. El notario calcula sobre el valor que la ley toma como base, que no siempre es el número del folleto si hay un avalúo más alto.
En la práctica conviene separar tres momentos. El primero es el apartado o el enganche: es un acuerdo con el desarrollador, no la escritura. El segundo es el pago de impuestos y honorarios ligados a la escritura. El tercero es lo que pagas ya siendo dueño: predial y cuota de mantenimiento. Mezclar los tres en una sola cifra "de cierre" es lo que deja corta la cuenta.
Si el inmueble está en Tulum o en Playa del Carmen, el municipio cambia la tesorería que cobra el impuesto de adquisición y el predial. El estado pone el marco. El notario de Quintana Roo aplica el arancel que emite la Secretaría de Gobierno. Por eso dos cotizaciones del mismo precio pueden no coincidir si una incluye avalúo, certificados y gestoría y la otra solo honorarios.
Qué partidas se suman al escriturar
Estas son las partidas que conviene pedir por escrito, cada una con su base. No las sumes de memoria ni uses un porcentaje genérico de internet.
Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISAI). Es municipal. Lo paga quien adquiere. La base y la tasa no son iguales en todo el estado: Tulum y Solidaridad (Playa del Carmen) las traen en su ley de hacienda municipal, no en el mismo texto que otros municipios. Las reformas de la ley estatal están en el <a href="https://www.congresoqroo.gob.mx/leyes/154/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">registro de la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles en el Congreso de Quintana Roo</a>.
Honorarios del notario. No son un porcentaje único. El arancel 2026 del notariado del estado publica tramos según el valor de la operación, en veces de UMA más un excedente. La tabla vigente está en el <a href="https://notariadodigitalqroo.com/aranceles" target="_blank" rel="noopener noreferrer">arancel de honorarios notariales de Quintana Roo</a>. Pide que te indiquen qué fracción aplican a tu escritura.
Derechos de registro público y certificados (libertad de gravamen, no adeudo de predial, de agua cuando aplique).
Avalúo, cuando la operación o el banco lo exigen. Si el avalúo supera el precio pactado, puede mover la base del impuesto.
Gestoría y copias. A veces van dentro del paquete del notario y a veces se cobran aparte. Pregúntalo.
Si quien compra es extranjero y el inmueble está en la zona restringida de la costa, la escritura suele ir con fideicomiso bancario. Eso añade constitución y una cuota anual del banco. No es lo mismo que el ISAI. El esquema, sin prometer un trámite idéntico en todos los casos, está explicado en el artículo de fideicomiso para comprar departamento en Tulum.
Quien vende puede tener su propio impuesto por enajenación. No lo cargues a tu presupuesto de comprador salvo que el contrato diga lo contrario. Lee quién paga cada concepto antes de firmar el apartado.
Partidas habituales al escriturar en Quintana Roo. Los montos salen de la cotización, no de esta tabla.
Partida | Quién la suele pagar | Qué preguntar |
|---|---|---|
ISAI municipal | Quien adquiere | Base (precio o avalúo) y municipio |
Honorarios de notario | Según el contrato | Fracción del arancel y qué incluye |
Registro y certificados | Según el contrato | Si ya están dentro de la cotización |
Avalúo | Según el contrato | Si puede subir la base del impuesto |
Fideicomiso (extranjero, zona restringida) | Quien adquiere | Constitución y cuota anual del banco |
Predial y mantenimiento | Ya como dueño | Periodicidad y qué cubre la cuota |
Preventa y entrega: cuándo se paga cada cosa
En una entrega, o en una pronta entrega, la escritura puede estar cerca del momento en que recibes la unidad. Ahí el cierre (impuesto, notario, registro) se concentra. En una preventa el calendario se parte: hay apartado, parcialidades durante la obra y escritura cuando se cumplen las condiciones del contrato. Cuanto cuesta escriturar una casa en preventa no se paga entero el día que apartas, pero sí debes saber en qué fecha te lo van a exigir y si el precio de escrituración está topado o se actualiza.
Antes de apartar, pide tres fechas por escrito: cuándo estiman la escritura, qué saldo queda ese día y qué gastos de cierre no están dentro del precio. Si el contrato dice que los gastos notariales corren por cuenta del comprador, eso es normal en muchos desarrollos. Lo que no es normal es enterarte del monto la semana de la firma.
La etapa de obra también cambia el riesgo, no solo el calendario de pagos. Una unidad en construcción no se visita como una ya entregada. Pregunta qué está incluido en el precio (acabados, estacionamiento, bodega, cuotas de los primeros meses) y qué queda fuera.
En Tulum, los departamentos lock-off de Tutuma Tulum están en pronta entrega: sirven para contrastar una tipología de dos recámaras pensada para vivir, no como promesa de renta. En Playa del Carmen, la preventa de Menotto 10 en Playa del Carmen está en construcción: el cierre no es el mismo calendario que una entrega. El catálogo de desarrollos residenciales en Tulum permite ver otras etapas si ninguna de las dos te encaja.
Predial y mantenimiento, el costo de después
Escriturar no termina el gasto. El predial es un impuesto municipal sobre la propiedad. Se consulta y se paga en la tesorería del municipio (Tulum, Solidaridad en Playa del Carmen, Benito Juárez en Cancún, entre otros). No uses el predial de otro municipio como si fuera el tuyo. La clave catastral y el uso del inmueble cambian el recibo.
La cuota de mantenimiento la fija el régimen de condominio, no el estado. Cubre lo que el reglamento diga: áreas comunes, administración, a veces alberca, gym o seguridad. No incluye tu luz, tu internet ni el aire acondicionado de tu departamento. En la costa el clima húmedo empuja el consumo eléctrico si climatizas todo el año. Pide la cuota vigente, qué incluye y si hay fondo de reserva. Una cuota baja en el brochure y alta en el reglamento es una sorpresa evitable.
Si comparas una casa y un departamento, la casa suele cargar jardín, alberca propia y más mantenimiento directo. El departamento carga cuota. Ninguno de los dos es "más barato" sin ver las partidas de doce meses.
Qué pedirle al desarrollador antes de apartar
Lleva esta lista a la conversación. Si una respuesta no está por escrito, no la des por cerrada.
Precio total, qué incluye y qué se cobra aparte (cajón, bodega, muebles, cuotas).
Calendario de pagos y fecha estimada de escritura.
Quién paga ISAI, notario, avalúo y registro.
Si el comprador es extranjero, si la operación va por fideicomiso y qué banco lo lleva. El detalle de ese esquema está en el texto sobre fideicomiso para comprar departamento en Tulum.
Reglamento: uso habitacional, renta de corta estancia si te importa, mascotas y obras.
Cuota de mantenimiento actual y predial estimado, aunque el predial final lo determine el municipio.
Qué pasa si la obra se retrasa o si tú no puedes escriturar en la fecha pactada.
Menotto puede explicarte etapa, tipología y disponibilidad. No sustituye al notario ni a tu abogado. Para bajar esto a una unidad concreta, usa la consulta de disponibilidad con Menotto Group.
FAQ
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Quintana Roo además del precio? No hay un solo porcentaje que sirva para todas las operaciones. Cuanto cuesta escriturar una casa depende del valor que tome la ley como base, del arancel notarial por tramos, del registro y de si hay fideicomiso. Pide una cotización desglosada antes de apartar.
¿El ISAI lo paga el comprador? En la ley municipal de Quintana Roo el sujeto del impuesto sobre adquisición es quien adquiere el inmueble. Confirma en tu contrato que no haya un pacto distinto y en qué municipio se entera el pago.
¿Los honorarios del notario son libres? No. En Quintana Roo el arancel lo emite la Secretaría de Gobierno y es obligatorio para los notarios del estado. Aun así, pregunta qué servicios van dentro de esa cifra y cuáles se cobran aparte.
¿En una preventa se escriture el día del apartado? Casi nunca. El apartado y las parcialidades son pagos al desarrollador. La escritura, con su impuesto y sus honorarios, llega cuando el contrato dice que se formaliza la transmisión. Pide esa fecha por escrito.
¿El predial entra en el costo de escriturar? No es lo mismo. El predial es el impuesto de ser propietario y se paga después, en el municipio. La cuota de mantenimiento tampoco es un gasto de notario: la fija el condominio.
FAQ
Frequently asked questions
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Quintana Roo además del precio?
No hay un solo porcentaje que sirva para todas las operaciones. Cuanto cuesta escriturar una casa depende del valor que tome la ley como base, del arancel notarial por tramos, del registro y de si hay fideicomiso. Pide una cotización desglosada antes de apartar.
¿El ISAI lo paga el comprador?
En la ley municipal de Quintana Roo el sujeto del impuesto sobre adquisición es quien adquiere el inmueble. Confirma en tu contrato que no haya un pacto distinto y en qué municipio se entera el pago.
¿Los honorarios del notario son libres?
No. En Quintana Roo el arancel lo emite la Secretaría de Gobierno y es obligatorio para los notarios del estado. Aun así, pregunta qué servicios van dentro de esa cifra y cuáles se cobran aparte.
¿En una preventa se escriture el día del apartado?
Casi nunca. El apartado y las parcialidades son pagos al desarrollador. La escritura, con su impuesto y sus honorarios, llega cuando el contrato dice que se formaliza la transmisión. Pide esa fecha por escrito.
¿El predial entra en el costo de escriturar?
No es lo mismo. El predial es el impuesto de ser propietario y se paga después, en el municipio. La cuota de mantenimiento tampoco es un gasto de notario: la fija el condominio.